Отвечает ли ИП за недостатки построенного дома наравне с застройщиками-юрлицами
Применим ли увеличенный гарантийный срок на ремонт дома, если квартиры реализовывались индивидуальным предпринимателем (ИП) по обычным сделкам купли-продажи, решит Верховный суд (ВС). Для покупателей по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ) установлена пятилетняя гарантия (с 1 сентября — три года), но застройщиком может быть только юрлицо. При других способах продажи жилья на выявление недостатков отводится лишь два года, например, если граждане купили жилье у ИП. Юристы говорят, что последние случаи носят массовый характер, поэтому нужно сформировать единый подход к защите таких покупателей квартир.
ВС определит, как исчислять сроки гарантийного ремонта многоквартирного дома, если квартиры в нем были проданы не по ДДУ. В 2017 году районный суд признал право собственности ИП Алана Кокоева на дом в Новороссийске, который городская администрация ранее отказалась вводить в эксплуатацию из-за превышения лимита по количеству этажей. Суд тогда указал, что ИП владеет землей под домом, разрешение на строительство выдавалось, а ограничения этажности «произвольны и ничем не обусловлены».
Получив права на дом, ИП продал квартиры гражданам, у которых спустя несколько лет возникли претензии к качеству работ.
Управляющая домом компания (УК) «Цемесская бухта» в июле 2022 года пригласила Алана Кокоева на обследование здания. Тот не явился, но комиссия из представителей УК и совета дома зафиксировала недостатки строительства, в том числе протекания в лоджиях и на балконах и «постоянно мокрые стены». «Цемесская бухта» направила ИП претензию, настаивая, что он как застройщик обязан безвозмездно выполнить гарантийный ремонт. Претензии УК предъявила и ООО «Новоросбетон», которое тоже являлось застройщиком. Первоначально договоры инвестирования в строительство жилого дома (приравниваются к ДДУ) планировалось заключить с этой компанией, некоторые граждане даже внесли деньги в кассу ООО, но в итоге всем выдали договоры купли-продажи квартир, где продавцом был указан ИП Алан Кокоев.
Поскольку ИП и ООО добровольно ремонт не провели, УК в январе 2023 года подала иск в суд. Компания сначала ссылалась на закон о защите прав потребителей о «безвозмездном устранении существенных недостатков» в течение срока службы дома (минимум десять лет), а затем на пятилетнюю гарантию (с момента передачи квартиры) по закону 214-ФЗ для покупателей по ДДУ.
Арбитражные суды трех инстанций иск отклонили, так как квартиры были проданы не по ДДУ или соглашениям об инвестировании, а по договорам купли-продажи, в которых гарантийный срок не оговаривался.
К тому же по 214-ФЗ застройщиком может быть только юрлицо, но не ИП, у которого граждане приобретали помещения. По ст. 477 Гражданского кодекса РФ для выявления недостатков и предъявления претензий продавцу с момента передачи товара покупателю отводится два года, а первые квартиры были проданы Аланом Кокоевым в августе 2017 года, поэтому и сроки для предъявления требований, и сроки исковой давности истекли, решили суды.
Истец обжаловал отказ в ВС, настаивая на применении пятилетнего гарантийного срока, который к моменту претензий не истек. По мнению УК, трехлетний срок для подачи иска тоже не пропущен и отсчитывается с момента обнаружения недостатков и обращения к ИП в июле 2022 года. По этим доводам спор передали в экономколлегию ВС, заседание назначено на 10 октября.
Поиск баланса интересов
«Низкое качество строительства — одна из самых наболевших проблем, с которыми сталкиваются граждане при приемке квартир»,— констатирует юрист «ЮрТехКонсалт» Андрей Дудукин. Советник адвокатского бюро БВМП и замглавы комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ Сусанна Киракосян указывает на частые претензии к застройщикам и после заселения жильцов, а иногда «и за пределами гарантийных сроков». Глава направления правового сопровождения споров в сфере ЖКХ «Яковлев и партнеры» Сергей Сергеев уточняет, что по 214-ФЗ застройщик не несет ответственности, только если недостатки возникли «в результате нормального износа объекта, неправильной эксплуатации или ненадлежащего ремонта, к которому тот непричастен».
Сейчас перед законодателем и судами стоит «сложная задача соблюдения баланса интересов», признает господин Терехин: «С одной стороны — нужно защитить строительную отрасль от «потребительского терроризма», а с другой — не допустить безнаказанное снижение качества и увеличение срока ввода в эксплуатацию жилых домов».
Причем есть «тенденция к увеличению конфликтов» указывает госпожа Киракосян. По статистике ВС, количество споров дольщиков с застройщиками в судах общей юрисдикции с 2021 года выросло на 23% к 2023 году.
Вместе с тем, отмечает госпожа Киракосян, поправки к закону с 1 сентября усложнили фиксацию недостатков и смягчили ответственность застройщиков. Штрафы за их нарушение уменьшили с 50% до 5% от суммы, присужденной к выплате дольщику, а минимальный гарантийный срок по ДДУ сократили с пяти до трех лет, уточняет старший партнер «Ляпунов, Терехин и партнеры» Филипп Терехин. У граждан, которые приобретают квартиры в новостройках не у юрлиц-застройщиков по 214-ФЗ, а у ИП, гарантий еще меньше, но на практике такие покупки весьма распространены, рассказывает Сусанна Киракосян. Она подчеркивает, что нужен единый подход на уровне пленума ВС к защите покупателей квартир, «когда застройщиком выступает ИП, ведь речь идет не о единичных, а массовых ситуациях».
Единого мнения о гарантийном сроке по спору с ИП у экспертов нет. Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский считает, что здесь не может применяться пятилетний гарантийный срок по 214-ФЗ, так как жилье приобреталось не по ДДУ. Продажу предпринимателем квартир после признания за ним права собственности на дом господин Преображенский и вовсе рассматривает как «вторичку», для которой срок для требований по недостаткам составляет два года с момента передачи помещения покупателю.
Андрей Дудукин, напротив, поддерживает требования УК, поскольку ИП «фактически выступал в качестве застройщика при первичной продаже квартир гражданам». Сусанна Киракосян полагает, что гарантии закона 214-ФЗ на купивших квартиры у ИП «не распространяются». Вместе с тем, по ее словам, иногда суды применяют продленную гарантию со ссылкой на ст. 29 закона о защите прав потребителей, применяемую к выполненным работам или оказанным услугам. В отсутствие гарантийного срока в договоре эта норма позволяет предъявить претензии в течение пяти лет, если недостатки касаются недвижимого имущества.
